競売との比較で良く分かる！？任意売却のメリットやデメリットなど関連情報をご紹介

住宅ローンの支払いが難しくなると、家を手放すことも検討していくことになります。
競売はデメリットも多い方法なのでできれば避けたいと考える人も少なくありません。
そこで、より良い条件で家を売却できる任意売却が注目されています。
強制的な執行がないことや、より市場価格に近い値段で売れるなど多くのメリットがあります。
とはいえ、売れた場合でも残債は支払い続けることになりますし、個人の判断だけで売却はできません。
手続きをする前はデメリットもよく理解しておきたいところです。

競売との比較で良く分かる！？任意売却のメリットやデメリットなど関連情報をご紹介

競売に比べると任意売却はメリットが多い方法といわれています。
まず、市場価格に近い金額で売却できるので残債を少なくすることができます。
それに、一般的な不動産売買と同じような手続きなので知人に知られる心配もありません。
強制的な立ち退きもなく、引っ越しの時期も融通してもらうこともできますし交渉次第では引っ越し代も出してもらえます。
任意売却はメリットも多い方法ですが、デメリットがあることも知っておきましょう。
まず、必ず成功するとは限らず、期間内に売却できなければ競売にかけられることになります。
それから、信用情報に傷がつくことも理解しておきましょう。

任意売却は売却後も住宅ローンの残債が生じる不動産を金融機関の合意を得て売却する方法

任意売却とは住宅ローンの残債に代金を充当することを目的として家を売ることをいいますが、一般的な不動産売却とは異なる点が1つあります。
それは、売却後にローンが完済できなかったとしても、あえて実行するということです。
ローンの返済が終わっていない住宅には金融機関等の債権者が抵当権を設定しているため、これを解除しない限りは売ることができません。
そして債権者は、ローンが完済される見込みがなければ当然ながら抵当権を解除することはありません。
しかしながら、仮に住宅を売ることができないために所有者の経済事情がさらに悪化し、現時点で残っている債権がそっくり回収不能になってしまうような事態となれば、債権者側の損失は非常に大きなものとなるおそれがあります。
任意売却は、こうした状況を考慮して所有者と債権者が話し合い、抵当権の解除に関する債権者の合意を得たうえで行うものです。
売却・充当後の残債については債権放棄するか、時間をかけて返済を続けるかは話し合いの結果次第となりますが、いずれにしても売却前よりも事態を前に進めることができます。

任意売却を承諾して貰うと残債務がある場合でも抵当権の抹消手続きが行われる

不動産を購入する際の資金源として、多く利用される方法に住宅ローンがあります。
この住宅ローンも不動産への抵当権設定が、融資をするために欠かせない条件となっています。
抵当権とは債務者が返済を滞らせてしまった場合に、物件を売却し融資額を回収する権利のことを指します。
金融機関はこの権利を設定することにより、万が一の場合であっても債権額を一円でも多く受けることが可能になります。
しかし、状況によっては融資の返済が困難になる事もあり、金融機関は抵当権を行使し返済にあてることができるのです。
ただ多くの場合この競売という方法では、融資額全額の回収が困難になりがちです。
そのため競売ではなく任意売却を選択することで、市場価格に近い売却金額で販売し少しでも多くする方法がとられます。
例え売却方法がどのようなものであっても、抵当権が付いたままの物件を購入したいと言う方はほとんどおられません。
ゆえに債権者でもある金融機関は任意売却が決まった場合のみ、債権額が残ったままでの抵当権抹消手続きに応じることを承諾しています。
金融事故を少なくするためにも、ある意味取られて当然のことであるとも言えます。

任意売却と競売の違いや競売の回避方法のポイント

任意売却とは住宅ローンの返済が滞りそうになった場合、もしくはその事実が発生してしまった場合に当該物件を売却する方法です。
通常の売却とは異なりますので制限は多くなりますが、より市場価格に近い価格での販売が可能で債務者にとっては有益な方法でもあります。
ただし、あくまでも融資を行った金融機関が認めていなければならず、共有名義人や連帯保証人の同意を得ている必要があります。
条件が整い物件の売却が行われた場合に、その金額を住宅ローン等の返済に充当します。
一方、通常の売却や任意売却とは異なり、強制力のある方法に競売や公売があります。
競売は、住宅ローンの返済を一定期間以上怠り、金融機関が抵当権を行使し物件を差し押さえ売却する方法です。
強制力があるだけではなく公売と同様に官報にも掲載され、販売価格も平均して市場価格の７割程度になってしまいます。
この競売には債務者にとって物件の売却額は下がり、固定資産税の納付義務も残り状況によってはその事実を知られてしまいます。
この競売の回避方法としては金融機関や役所とも相談をし、滞納しているローン残債や税金を一括して返済することです。
任意売却こそが債務者や金融機関と役所にとっても、最も不利益のない妥当な方法であるのです。

任意売却で残債務が多く残るときには自己破産も視野に入れることが大切

任意売却とは、家と土地を売却し、その代金から住宅ローンの残額を返済するというものです。
理想は任意売却で住宅ローン全額を返済できることにありますが、売買代金を充当してもなお残債務が存在することがあります。
この場合はまず金融機関との間で分割返済などを前提にして、現在の経済力に見合った返済方法での合意を目指します。
しかしこのような任意整理をしてもなお、巨額の住宅ローンが残ると見込まれるときは、さらに積極的な債務整理の選択肢を検討しなければなりません。
特に住宅ローンの金額が巨額で、失業状態にあったり、複数の会社から借金を重ねているような場合は、自己破産も視野に入ってきます。
自己破産とは債務超過状態にある人に対して、裁判所から破産開始手続き開始決定をうけることです。
破産を宣告されると、その後に裁判所から面積決定をうけることで債務返済から介抱されます。
収入と住宅ローンの兼ね合いをみて、解決のための選択肢を検討することがポイントです。

任意売却の際に必要になる費用の内訳について

任意売却とは住宅ローンの返済等に行き詰った場合に、債権者等の合意の下で所有する不動産を売却する方法です、競売や公売とは異なり通常の売却と同様な、負担すべき費用が発生します。
まず、不動産会社に間に入ってもらった場合に、売買が成立すれば仲介手数料が必要になります。
これは、売却額に応じた金額により求められ、売却額から生産されます。
次に買主との間で売買契約が成立していますので、売買契約書に貼付する印紙代を負担する必要があります。
そして、不動産を売却しますので、現状物件に設定されている抵当権の抹消登記をしなければならないのです。
これは、司法書士が債務者の代理人として、法務局に申請することで手続きは完了します。
この手続きが完了をもって契約金額の入金が行われ、同時に借入金の返済も行われます。
他にも転居のための引越代金や、当面の生活資金も必要になってきます。
これらの費用は債権者の好意によるものですが、任意売却で支払われた金額から控除され受け取れることもあります。

期限の利益の喪失と任意売却の流れについて

住宅ローンを利用するときには期限の利益という特約が契約に際して設定されています。
期限の利益とは、契約内容どおりに返済を継続している限り、残債務の返済期限は一挙に到来することはないという契約の特約のことです。
住宅ローンであれば毎月一定金額を支払を継続する限り、一気に請求されることはありません。
契約内容にもよりますが、一回でも支払を延滞すると期限の利益は喪失し、金融機関は一気に残存債務を請求することができるわけです。
任意売却で対応するには、延滞により期限の利益を喪失してしまってから、概ね三ヶ月以内には行動に着手するのが賢明です。
任意売却の流れを確認しておくと、この手続きを専門的に田がけ手居る不動産会社にコンタクトを撮ることから始まります。
不動産会社は広告などを通じて購入希望者を募るのと同時に、弁護士などの専門職と提携し金融機関との交渉を行うわけです。
売却代金で住宅ローンの支払にあてることと、抵当権抹消の合意などを取り付けていくというのが、任意売却の流れになります。

任意売却後の引っ越し費用や当面の生活費

所有する不動産の任意売却とは住宅ローン等の債務者が返済に行き詰った時、または困難になりそうな時に行われる売却方法です。
ただし、この方法は債権者の同意が必要であったり、多くの制約がありますので必ずとり行える訳ではありません。
しかしながら、貸し付けをした金融機関は１円でも多くの債権を回収しなければならず、差し押さえられる前の売却に同意した方が有益だという側面もあります。
また、任意売却が確定した場合には少しでも早く現金化するために、１日でも早く該当物件を空室にしなければならないのです。
そのために債務者が家を明け渡すための引越費用と、当面の生活費を融通してくれる可能性もあります。
これは、債務者のためという事もあるのですが、債権者の立場上もスムーズに売却を行いたいという意図があります。
融通してくれる金額には温情という内容も多々ありますが、債務者へのサービスであることは間違いありません。
その状況を良く理解し債務者は自身の困った状況を解決するには、真摯な対応で全てに臨む必要があるのです。

任意売却は専門的な法律知識やノウハウを必要する特殊な取引

任意売却は通常の不動産取引とは違う面が多いので、滞りなく進めていくためには専門的な法律知識や、手続きに関するノウハウを知っておかなければいけない特殊な取引です。
素人が専門的な知識を得たうえで選択するべき制度という意味ではなく、素人が単独で行うことは無理だと考えた方がいいということです。
仲介を不動産会社に依頼する際にも注意が必要で、任意売却に関する法律やノウハウを知っているところを選ばなければいけません。
どこが条件を満たしているのかの判断は、不動産会社側に任意売却物件の仲介経験があることを証明してもらうことで確認出来ます。
複数の経験が確認出来れば、問題ない会社と考えることが出来ます。
更に、法律的な専門知識が必要になることから、弁護士や司法書士などの専門家の協力を得ることも不可欠なことだと考えておくべきです。
競売は裁判所が介在する手続きなので弁護士との連携が必要になることが多いですし、不動産の登記手続きは登記の専門家である司法書士と連携して行う必要があります。

任意売却は不動産取引の一種で報酬は仲介手数料のみが認められている

任意売却も不動産取引である以上、不動産会社が仲介するのが一般的です。
ただ金融機関相手に、住宅ローンの帰趨をいかにするかを巡って弁護士などの専門職のサポートを必要とするのは違いがありますが、基本的には任意売却といえども不動産取引と同様の経過をたどります。
不動産会社は広告活動を通じて、あるいはレインズなどの専門サイトを経由して購入希望者を募ります。
任意売却の本契約が締結され、決済が終了すると成功報酬の支払をうけることになります。
その報酬というのは仲介手数料とよばれているものです。
この報酬は売買代金に応じて若干の違いはありますが、基本的に売買価格の3％（消費税別）+6万円という数式で計算できる金額になります。
別途専門職への報酬はありますが、それは不動産会社への報酬とは別に発生するコストです。
任意売却を成功させたからといって、仲介手数料以外の報酬を不動産会社に払う必要はありません。
複雑な手続きになるので、経験が豊富な不動産会社を利用することになります。